Baisse des taux d’intérêt, niveau d’apport personnel, PTZ… Comment ne pas se perdre dans le labyrinthe des financements ?

Pas d’achat immobilier sans crédit immobilier. L’an dernier, 62% des achats de logements ont été financés à crédit, contre 56% en 2016, selon la commission des comptes du logement. Cette accélération des achats à crédit explique en partie le dynamisme du marché immobilier, avec près de 1 million de transactions dans l’ancien en 2017 et la construction de 390 000 logements neufs. Début 2018, la plupart des banques s’était fixée pour objectif de financer autant de prêts immobiliers qu’un an auparavant, mais les affaires ont été plus calmes qu’attendu au premier trimestre. Du coup, elles ont rouvert grand les vannes du crédit au début de l’été en accordant des taux très attractifs.

Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil.org), les prêts à taux fixe se négocient aujourd’hui autour de 1,50% sur quinze ans (de 1,20 à 2,25% selon la qualité des dossiers et les banques), 1,70% sur vingt ans (de 1,33% à 2,35%) et 2% sur vingt-cinq ans (de 1,6% à 2,45%). « Dans la pratique, on peut obtenir près de 0,1% en moins alors que les banques se livrent une guerre féroce pour conserver leurs parts de marché », remarque Maël Bernier, directrice de études de Meilleurtaux.com. En clair, pour une mensualité de 1 000 €, on peut emprunter entre 150 000 et 165 000 € sur quinze ans, de 190 000 à 210 000 € sur vingt ans et au moins 225 000 à 250 000 sur vingt-cinq ans.

L’apport personnel ? Pas si important que ça

La différence entre un « bon » et « mauvais » dossier ? La solvabilité de l’acheteur (revenus, épargne, taux d’endettement par rapport aux revenus…) mais surtout le « bas de laine » qu’il peut apporter au moment de l’achat. Le fameux apport personnel. En principe, il rassure les banques quant à la capacité de remboursement des emprunteurs. Mais, dans les faits, les banquiers se montrent de plus en plus conciliants. Parmi les primo-accédants, nombreux sont ceux dont l’apport se limite aux frais d’achat du bien (7 à 10% selon le montant), voire rien du tout.

« Si l’apport sur les frais annexes reste la règle, les banques sont de plus en plus ouvertes aux dossiers à 110% », note ainsi le courtier Meilleurtaux.com. « Au niveau actuel des taux d’intérêt, mieux vaut emprunter au maximum et conserver son épargne plutôt que de la mobiliser pour son achat immobilier », estime Maël Bernier.

Comment bien financer son achat immobilier?